Grondverwerving en Onteigening

Onder het praktijkgebied Real Estate (Vastgoed) vallen alle juridische en fiscale aspecten van vastgoed alsmede de onderlinge relaties tussen burgers, bedrijven en overheden.
Onder andere particulieren, bouwbedrijven, woningbouwcoöperaties, ministeries, provincies, gemeenten, waterschappen en landbouwcoöperaties kunnen binnen dit praktijkgebied door ons worden begeleid. Bij Juraad zijn alleen gespecialiseerde juristen werkzaam op het gebied van vastgoed. Zij werken onderling nauw samen om voor u tot een optimaal contract of een gegegen advies te komen.

U kunt bij ons terecht voor kwesties over onder andere aanbestedingsrecht, bouwrecht, huurrecht en overheidsaansprakelijkheid.
Daarnaast begeleiden wij ook alle notariële transacties die nodig zijn bij de aan- en verkoop van onroerend goed.

Onteigening

Onteigening houdt in dat eigendom, meestal onroerend goed, verplicht wordt verkocht aan de overheid. Onteigening moet worden onderscheiden van confiscatie. Bij confiscatie ontvangt de eigenaar geen vergoeding. Confiscatie wordt toegepast met goederen waarmee een misdrijf is begaan.

Onteigening in Nederland

Als grond wordt onteigend, wordt alles wat daar vast op staat eigendom van de overheid. Er gelden andere regels voor roerende goederen als woonschepen of woonarken. Onteigening kan alleen plaatsvinden indien het voorstel voldoet aan een aantal criteria, waaronder:
- algemeen belang: het algemeen belang moet aantoonbaar gediend worden door de onteigening, en het betreffende belang kan niet op een andere manier gerealiseerd worden
- minnelijke schikking: de gemeente kan alleen een verzoek tot onteigening indienen als men eerst aantoonbaar heeft geprobeerd het stuk grond op de normale manier te verkrijgen (via minnelijke schikking, ofwel het kopen van de grond van de huidige eigenaar)
- het recht op zelfrealisatie: als de eigenaar van de grond aannemelijk kan maken dat hij de nieuwe, door de overheid gewenste bestemming zelf wil en kan realiseren wordt de grond niet onteigend. Als zijn plannen echter te veel afwijken van hetgeen de overheid wil, kan die de rechter toch vragen om te onteigenen.
Grond kan worden onteigend in verschillende situaties. De meest voorkomende zijn:
- voor de aanleg van infrastructurele werken als wegen, bruggen, spoorwegen en waterwegen
- voor ruimtelijke ontwikkeling en volkshuisvesting. Daarmee worden nieuwe woningen, kantoren en openbare voorzieningen bedoeld.

Als wordt besloten tot onteigening moet de voormalige eigenaar een goede schadeloosstelling ontvangen. De eigenaar mag door onteigening niet achteruitgaan in inkomen of vermogenspositie. De juiste hoogte van deze vergoeding is niet altijd gemakkelijk vast te stellen, omdat het niet eenduidig in cijfers is uit te drukken hoeveel schade iemand lijdt, of hoeveel de overgenomen gronden waard zijn. De overheid moet op zijn minst een bestemmingsplan voor het beoogde gebied of een concreet bouwplan klaar hebben.
Als een eigenaar het niet eens is met de onteigeningsplannen zal de gemeente (of andere overheid) eerst proberen met de eigenaar tot een oplossing te komen in de vorm van een schadevergoeding voor de grond en de kosten. Lukt dat niet, dan start de gemeente de onteigeningsprocedure. Die bestaat uit een administratieve procedure en een gerechtelijke procedure. Gedurende de administratieve procedure verzoekt de gemeenteraad aan de Kroon het besluit tot onteigening te nemen. Gedurende de terinzagelegging van het ontwerp-Koninklijk Besluit, kunnen belanghebbenden zienswijzen bij de Kroon kenbaar maken. Uiterlijk na 6 maanden na de terinzagelegging volgt het Koninklijk Besluit tot onteigening. Na de administratieve procedure volgt de gerechtelijke procedure bij de rechtbank. Als de rechter op verzoek van de gemeente een onteigeningsvonnis uitspreekt, bekrachtigt hij in feite alleen de administratieve onteigeningsbeslissing en wordt de grond daadwerkelijk onteigend. De rechter stelt dan de vergoeding vast die de gemeente aan de eigenaar moet betalen. Tegen het vonnis van de rechter is in Nederland cassatie mogelijk bij de Hoge Raad.
De schadeloosstelling wordt altijd bepaald in geld. De overheid kan de eigenaar eventueel vervangende grond aanbieden. De schadeloosstelling is in ieder geval zo groot als de waarde van het bezit. Daarnaast bestaat een vergoeding voor waardevermindering van het overblijvende bezit en voor bijkomende kosten als verhuiskosten en inkomensschade.
Onteigening vindt altijd plaats op basis van het gehele bezit. In steden is echter steeds vaker alleen een gedeelte hiervan noodzakelijk. Bij aanleg van een tunnel kan bijvoorbeeld alleen de kelder van een gebouw nodig zijn. Op dit moment (2003) onderzoekt een werkgroep vanuit diverse ministeries hoe de onteigeningsprocedure aangepast kan worden. Daarbij wordt ook gezocht naar wijze waarop de overheid ondergronds zou kunnen onteigenen.

Voor woonschepen geldt: als in een later stadium daadwerkelijk over de woonark c.a. moet worden beschikt om de aanleg van een weg enz. mogelijk te kunnen maken en in de tussentijd nog geen overeenstemming is bereikt of mogelijk blijkt, dan zou een overheidsinstantie normaal gesproken tot gerechtelijke onteigening overgaan. Aangezien een woonschip weliswaar een registergoed is, maar geen onroerende zaak, zal onteigening niet mogelijk zijn. De overheidsinstantie zal dan de vergunningverlenende instantie verzoeken de ligplaatsvergunning op basis van het algemeen belang in te trekken. Een dergelijke procedure is wel degelijk “bestuursrechtelijk”; bezwaar, beroep en hoger beroep is dan mogelijk. Ook kan de aangeboden/verschuldigde schadeloosstelling door de rechter worden getoetst/vastgesteld worden.